Diese Frage wird uns oft gestellt: Hier die Antwort …
Grundsätzlich gilt: Die Zinsen schwanken. Mal kosten Kredite mehr, mal weniger. Verantwortlich für die Schwankungen sind Angebot und Nachfrage. Steigt zum Beispiel die Kreditnachfrage, verknappt sich das Geld und es wird teurer, d.h., die Zinsen steigen. Umgekehrt gilt: Werden nicht genügend Kredite nachgefragt, wird das Geld billiger, d.h., die Zinsen sinken.
Entscheidenden Einfluss auf die Höhe des Zinses hat aber die Europäische Zentralbank (EZB). Zugleich beeinflusst die Inflation die Zinsen. Steigen die Preise über ein gewünschtes bzw. vertretbares Maß hinaus, versuchen die Notenbanken die Geldentwertung mittels Geldverknappung bzw. -verteuerung zu verlangsamen. Bei uns kann davon aber zur Zeit keine Rede sein. Da die Wirtschaft derzeit nur mäßig wächst und die Inflationsrate sehr gering ist, versucht die EZB mittels niedrigen Leitzinses und immer billigeren Geldes das Wachstum anzuregen. Die Folge ist: Das Geldangebot ist riesig, der Preis (Zins) für Geld sinkt immer weiter. Wenn Banken Geld bei der EZB anlegen wollen, zahlen sie inzwischen Minuszinsen.
Im Folgenden wird erläutert, wie sich unterschiedliche Faktoren auf die Höhe des Zinssatzes auswirken:
1. Der Beleihungsauslauf, wie auch der Beleihungswert, spielen hier eine relativ große Rolle. Der Beleihungsauslauf wird bestimmt durch das eingebrachte Eigenkapital und den Preis des zu finanzierenden Objekts. Prinzipiell gibt dieser Wert einfach an, wieviel Geld einem die Bank leiht, den Rest deckt man mit vorhandenem Eigenkapital.
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank ermittelt, um im Notfall aus einer Immobilie liquide Mittel zu schöpfen (z. B. bei Verkauf der Immobilie).
Wenn man exakt 10 % der Finanzierungssumme selbst einbringt, spricht man von einer 100%-Finanzierung, da mit den 10% (gerade mal) die Nebenkosten beglichen werden können. Somit beträgt der Beleihungsauslauf hier 100 %.
Setzt man mehr Eigenkapital ein, reduziert sich der Beleihungsauslauf. Das hat dann auch einen besseren Zinssatz zur Folge.
2. Erhöht die EZB den Leitzins, so steigt auch der Zins einer Baufinanzierung.
Deswegen ist es von Vorteil, sich die derzeit niedrigen Zinsen jetzt für eine ganze Weile zu sichern.
3. Die Dauer der Kredite sowie auch das Kreditvolumen spielen beim Thema Zinshöhe ebenfalls eine große Rolle: Bei einem Darlehen versuchen Banken, das Risiko abzuschätzen, dass der oder die Darlehensnehmer/-in nicht imstande ist, die Schuld vollständig zurückzuzahlen. Wird dieses Risiko größer, sichert sich die Bank mit einem höheren Zinssatz ab, um Verluste im Notfall ausgleichen zu können.
Sowohl bei einem sehr hohen Darlehen, als auch bei einer langen Laufzeit rechnet der Kreditgeber mit genau dieser Gefahr, und das schlägt sich auf den Zinssatz nieder. Deshalb sollte man versuchen, möglichst viel Eigenkapital aufzubringen und eine möglichst hohe Tilgungsrate anzusetzen, damit die Darlehensschuld möglichst schnell zurückgezahlt werden kann.
4. In diesem Zusammenhang versteht man unter Sicherheiten einen materiellen Wert, den man der Bank für den Fall anbietet, dass man seiner Zahlungspflicht nicht mehr nachkommen kann.
Das bekannteste Beispiel hierfür ist eine Grundschuld, und zwar in erster Linie eine Grundschuld auf dem zum Erwerb oder zur Errichtung anstehenden Objekt. Sie wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und gibt der Bank das Recht, das Objekt im Falle eines Falles zu verwerten (z.B. im Wege des freiwilligen Verkaufes unter Mitwirkung des Schuldners oder durch Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens), um sich die ausgefallenen Mittel auf diesem Weg zurückzuholen. Eine andere beliebte Sicherheit sind Lebensversicherungen.
5. Auch das Alter des/der Darlehensnehmer(s) und z.B. auch Nachwuchs beeinflussen die Zinsrate. Einem Vater zweier Kinder kann weniger schnell gekündigt werden, als einem Single ohne Kinder im selben Job. Kinder können sich also tatsächlich positiv auf den Zinssatz auswirken. Paare bekommen ebenfalls bessere Zinsen, als Einzelpersonen. Das gilt allerdings nur, wenn beide über ein gutes Einkommen verfügen oder alternativ Sicherheiten hinterlegen können.
Weiter ist zu berücksichtigen, dass ältere Darlehensnehmer in der Regel mit höheren Zinsen belastet werden. Die Bank berücksichtigt dann nämlich das erhöhte Risiko von Kreditausfällen (durch Krankheit, Arbeitsunfähigkeit und Tod) bis zum Ende der Laufzeit.
6. Es ist nicht einzig und allein ausschlaggebend, ein möglichst hohes Gehalt zu beziehen. Stattdessen schätzt die Bank, welcher Teil des Einkommens erfahrungsgemäß ausgegeben wird und wie viel finanzielles Plus am Monatsende auf dem Konto zu verzeichnen ist. Vorteilhaft ist außerdem eine feste Anstellung. Selbstständige haben unter Umständen mit höheren Zinsen zu rechnen, da ihre Einkommenssituation weniger geregelt ist.
Personen in Probezeit und befristeten Anstellungsverträgen haben es ebenfalls schwerer, einen zinsgünstigen Kredit zu bekommen. Manche Kreditgeber würden Antragsteller in derartiger Arbeitssituation auch grundsätzlich ablehnen.
Fazit:
Viele Einflüsse auf den Zinssatz lassen sich nicht ändern, wie etwa der Leitzins. Mit guter Planung und Wachsamkeit lässt sich trotzdem ein besserer Zinssatz erzielen, wenn man Folgendes beachtet:
- Die SCHUFA-Auskunft sollte auf Fehler geprüft und es sollte außerdem versucht werden, keine offenen Rechnungen anzuhäufen. Außerdem sollten bestehende Kredite (gemeint sind vor allem Konsumentenkredite) zunächst abgelöst werden, bevor ein neuer Kredit beantragt/aufgenommen wird.
- Eine etwaige Probezeit sollte zum Zeitpunkt der Antragstellung ohne Kündigung abgelaufen sein.
- Eine Lebensversicherung oder eine andere Sicherheit wie z.B. eine Grundschuld sind gute Instrumente, um einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen.
- Wenn Eigenkapital vorhanden ist und eingesetzt wird, kann das nur vorteilhaft sein. Auf diese Weise erhält man günstigere Zinssätze bzw. kommt eine Finanzierung überhaupt erst in Beetracht. Also lautet die Devise: Mit so viel Eigenkapital finanzieren, wie möglich.
- Man sollte immer darauf achten, die Nebenkosten sowie einen möglichst großen Teil der Kauf-/Bausumme selbst zu stemmen, um den Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich zu halten.
- Man sollte sich umfassend fachkundig beraten lassen, z.B. bei der Finanzkanzlei in Südbaden. Denn was man in puncto Immobilienfinanzierung z.B. als Häuslebauer einmal oder vielleicht auch zweimal im Leben durchmacht, geht bei uns tagtäglich x-fach über den Tisch. Von dieser Erfahrung kann man nur profitieren.
Für alle Fragen rund um das Thema Immobilienfinanzierung sind wir jederzeit gerne ansprechbar. Bei Bedarf einfach Kontakt mit uns aufnehmen. Und auf Facebook sind wir auch zu finden … und ansprechbar.