Sie haben sich sicher schon einmal folgende Frage gestellt: Wie viel Eigenkapital brauche ich denn nun, dass ich mir eine Immobilie kaufen kann?
Hier gibt es viele Aussagen, die sich in den Köpfen gefestigt haben. „Mindestens 20%“, oder „ohne Eigenkapital kann ich es gleich vergessen“ oder auch „mindestens die Kaufnebenkosten“.
Doch was stimmt nun?
Ich mache es kurz, hier gibt es weder ein Richtig, noch ein Falsch.
Grundsätzlich kommt Ihnen Eigenkapital immer zu Gute. Je mehr Sie haben, desto günstiger wird das Angebot der Bank ausfallen.
Jedoch gibt es auch hier ein paar Spitzfindigkeiten zu beachten, denn Eigenkapital ist nicht gleich Eigenkapital. Sie können auf vielen verschiedenen Wege dafür sorgen, dass Sie aufgrund Ihrer eigenen Mittel bei der Kreditvergabe in einem besseren Licht stehen.
So kommt es, dass beispielsweise eine zusätzliche Grundschuld auf einer anderen Immobilie ebenso wie Gelder aus der Pensionskasse oder auch angesparte Bausparverträge und Lebensversicherungen als Eigenkapital eingebracht werden können.
Da Sie nun wissen, welche Quellen wir außer dem Angesparten noch alle anzapfen können, um Eigenkapital heranzuziehen, stellt sich gleich die nächste Frage: Wie viel davon sollte ich denn nun sinnvollerweise einsetzen?
Hier kommt ein zweiter wichtiger Punkt in der Baufinanzierung zum Tragen, und zwar der Beleihungswert. Ganz kurz erklärt ist das der Wert, den die jeweilige Bank für die Immobilie errechnet. Das ist entweder der Kaufpreis bzw. die Entstehungskosten bei Neubauten abzüglich eines Sicherheitsabschlags oder das Ergebnis eines prozentualen Abschlags auf den Preis einer Bestandsimmobilie (bank- und baujahrabhängig). Angegeben wird der Beleihungswert immer in Prozent und spiegelt das Verhältnis von aufgenommenem Kredit zur gegebenen Sicherheit wider. 
Beispiel: Kaufpreis 400.000 EUR; Kaufnebenkosten 42.280 EUR (Makler 3,57% / Notar und Grundbuch 2% / Grunderwerbsteuer 5%).
Wenn die Bank nun den Kaufpreis als werthaltig ansetzt und wir die Nebenkosten aus unserem Eigenkapital begleichen, wird von einer 100% Beleihung gesprochen, da die aufgenommenen Mittel, wie auch die Sicherheit 400.000 EUR betragen.
Haben wir im selben Fall den glücklichen Umstand, dass Sie oder Ihre Familie eine weitere Immobilie besitzen und diese bereits abbezahlt ist, kann auf dieser weiteren Immobilie eine zusätzliche Grundschuld über beispielsweise 80.000 EUR eingetragen werden, um einen besseren Zinssatz zu erhalten.
Dies hat zur Folge, dass Sie keinen Cent mehr aus Ihren Ersparnissen aufbringen müssen. Denn letztlich erhält die Bank eine Übersicherung (Sicherheit 480.000 EUR zu Kredit 400.000 EUR, Übersicherung also 20%).
Dadurch verbessert sich der von der Bank angebotene Zins enorm zu Ihren Gunsten.
Es gilt zu beachten, dass es vier Schwellen gibt, bei denen eine signifikante Änderung des Zinssatzes zu erwarten ist. Diese liegen bei einer Beleihung von unter 100%, 90%, 80% bzw. 60%. Daraus kann dann auch errechnet werden, ob es nützlich ist, weiteres Eigenkapital einzusetzen oder ob es lieber als Reserve dienen soll.
Abschließend kann ich sagen: Es ist immer sinnvoll mit Eigenkapital an eine Finanzierung heranzutreten und definitiv immer von Vorteil, wenn mindestens die Kaufnebenkosten gedeckt werden.
Verfasser: Felix Hopfner, Traumfinanzierer bei der Finanzkanzlei in Südbaden
Die zusätzliche Frage stellt sich natürlich auch immer mit dem Risiko. Sowohl das Risiko für die Bank oder den Finanzierer, der durch das Eigenkapital eine geringere Ausfallwahrscheinlichkeit erreicht und gleichzeitig dem Kunden eine niedrigere Rate anbieten kann. Dies führt dazu, dass sich der Kunde das Darlehen eher leisten kann, als wenn er eine Vollfinanzierung mit einer sehr hohen monatlichen Belastung zu bedienen hat.
Meines Erachtens müsste hier noch ein Problem angesprochen werden, die Nachfinanzierung. Nehmen wir an, der Kunde kauft sich ein Objekt, von dem er in erster Linie davon ausgeht, dass nichts zu renovieren ist. Nun passiert aber der ungünstige Fall, dass man eventuell aus der Not heraus oder aus Unwissen ein Objekt gekauft hat, das bereits nach einem Jahr eine größere Renovierung/Sanierung auftritt.
Der Kunde hat kein oder nur wenig Eigenkapital, die Finanzierung ist bereits durch das geringe Eigenkapital sehr teuer, sowohl von der Rate, als auch von den zu bezahlenden Zinsen. Da wird es schwierig von der Bank noch ein weiteres Darlehen zu erhalten bzw. zu bezahlen. Wohl dem, der wie in Ihrem Fall eine Übersicherung hat, das ist m.E. aber bei jungen Familien nicht der Regelfall.
Tatsächlich kann das vorkommen, auch wenn zuvor der Punkt Modernisierung nicht angedacht war.
Daraus entsteht eine neue Kreditabfrage an die Bank. Diese prüft die Möglichkeit einer Nachfinanzierung.
Wichtig ist es deshalb das Objekt genauestens zu besichtigen und ggf. bei Unsicherheiten einen Experten hinzuzuziehen.
Einen 100%-igen Schutz gibt es nicht, dies muss man bei einem Bestandskauf berücksichtigen.